Wij zijn zelf een huis aan het bouwen. Hier hoort ook een financieel plaatje bij: het geven van een hypotheek voor het bouwen van een huis. Je leest het goed: als consument geef je de bank een hypotheek. Dit betekent dat je de bank de mogelijkheid geeft het huis in het openbaar te verkopen als je de (vooral financiële) verplichtingen niet na kunt komen. De bank stelt strenge eisen en er zijn een aantal afhankelijkheden tussen de stappen in het proces. Met welke stappen en afhankelijkheden je rekening moet houden om een hypotheek af te sluiten als je zelf een huis gaat bouwen, leg ik hieronder uit.
1. Grond kopen
Zonder onderpand zal de bank je geen geld geven om het huis te bouwen. Omdat het huis nog gebouwd moet worden, is het enige onderpand de grond. Je hebt dus een voorlopig koopcontract nodig voor de grond. Bij het aankopen van grond zijn er verschillende dingen die je in de gaten moet houden.
Ontbindende voorwaarden in het koopcontract
Het regelen van de hypotheek is complex en kost veel tijd. Wij tekenden ons koopcontract in december 2020 en we tekenden onze hypotheekofferte in augustus 2021. Als er iets mis was gegaan in deze acht maanden, was de boete clausule van ons koopcontract (10% van de aankoopsom) in werking getreden. Het is daarom verstandig twee ontbindende voorwaarden in het koopcontract op te nemen:
- Financiering: je kunt opnemen dat de koop ontbonden wordt als je geen financiering kunt krijgen voor het hele bouwproject. Deze voorwaarde bevat een geschatte totaalprijs van de aankoop van de grond en de bouw van het huis, een deadline, en de maximale (bruto) maandlasten.
- Omgevingsvergunning: met de omgevingsvergunning geeft de gemeente je goedkeuring het huis volgens het ontwerp van de architect te bouwen. Hier kom ik later nog op terug. De bank eist ook een omgevingsvergunning.
De ontbindende voorwaarden kunnen er dan, bijvoorbeeld, zo uit zien:
Belastingen
Er zijn twee zekerheden in het leven: de dood, en belastingen. Ook bij het bouwen van een huis komt de overheid meerdere keren langs om een flinke zak geld op te halen. Het is verstandig hier rekening mee te houden in je financiële planning.
Wij hebben onze grond van particuliere erfgenamen gekocht. Dit wil zeggen dat wij geen BTW (21%) maar overdrachtsbelasting (8%) hebben betaald. Je hebt misschien in het nieuws gelezen dat starters geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen. Dit geld volgens de website van de belastingdienst alleen voor woningen: “Koopt u op of na 1 januari 2021 een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen?“.
2. Het ontwerp
Over het startpunt en het ontwerpen van een huis heb ik eerder al geschreven. Je zult een architect opdracht moeten geven een ontwerp te maken, voordat je de kans hebt gekregen de financiering te regelen. De bank eist namelijk een omgevingsvergunning. Voor een omgevingsvergunning heb je een ontwerp nodig. Voor het ontwerp heb je een architect nodig. Architecten zijn er in verschillende soorten en maten: onze offertes liepen uiteen van 11.000 euro tot over de 20.000 euro. Dat zijn flinke bedragen! Er zijn twee opties voor het betalen van deze rekening, die over het algemeen eerder op de mat ligt als dat je de financiering geregeld hebt:
- De architect betalen met je spaargeld.
- Een betalingsregeling met de architect afspreken waardoor je de rekening pas hoeft te betalen nadat de financiering rond is. Dan betaal je de architect dus uit de hypotheek.
Als je grond van een project ontwikkelaar koopt, betaal je het normale BTW tarief van 21%. Hier komt geen overdrachtsbelasting meer bovenop. Dit zijn de kosten-koper van de grond. Dit verschil tussen overdrachtsbelasting en BTW kan oplopen tot enkele duizenden euro’s. De overdrachtsbelasting kun je niet mee financieren in je hypotheek. Dit zul je dus uit een ander potje moeten halen, bijvoorbeeld je spaargeld.
Als de hoofdlijnen van het ontwerp klaar zijn, zal de architect (afhankelijk van de aangeboden diensten) een zogenaamd principeverzoek voor je indienen. In dit principeverzoek controleert de gemeente of het ontwerp aan het bestemmingsplan voldoet. De doorlooptijd van een principeverzoek is, afhankelijk van de gemeente, ongeveer twee weken. Dit kost je ongeveer 100 euro. Zo’n verzoek voorkomt wel dat je voor verrassingen komt te staan bij het aanvragen van de omgevingsvergunning.
Stap 1 en 2 kunnen ook omgewisseld worden, afhankelijk van de situatie. Deze zijn niet afhankelijk van elkaar.
Lees ook: Zelf een huis bouwen: de architect en het ontwerp
3. Een omgevingsvergunning krijgen
Je hebt een voorlopig koopcontract getekend en de gemeente heeft het principeverzoek goedgekeurd. De architect zal nu het ontwerp in (technisch) detail verder uitwerken, zodat de architect een omgevingsvergunning aan kan vragen. De bank vraagt een omgevingsvergunning voordat ze de financiering bevestigen.
In de omgevingsvergunning wordt het ontwerp getoetst aan de wetgeving, bijvoorbeeld of de constructie voldoet aan de wettelijke veiligheidseisen en of het ontwerp voldoende rekening houdt met de duurzaamheidseisen. De kosten van de omgevingsvergunning zijn aanzienlijk en verschillen per gemeente. Je kunt deze opvragen op de website van je gemeente of dit opvragen bij www.bouwleges.nl. Onze gemeente rekende 2.10% van de bouwsom: dit is het geschatte bedrag voor de kosten van het bouwen van het huis, exclusief de aankoop van de grond. Ook deze kosten kun je niet mee financieren met je hypotheek en zul je dus uit een ander potje moeten halen, bijvoorbeeld je spaargeld. De doorlooptijd van het aanvragen van een omgevingsvergunning is wettelijk gelimiteerd tot twee maanden en kan nog met een maand verlengd worden.
4. Aannemingsovereenkomst
Het uitzoeken van een aannemer is een flinke klus. Wat bij het vinden van een aannemer allemaal komt kijken, leggen we uit in deze blog.
Om er zeker van te zijn dat je het geld dat je van de bank krijgt ook daadwerkelijk gebruikt om een huis te bouwen, heb je een getekende aannemingsovereenkomst nodig. De aannemingsovereenkomst is een contract tussen jou en de aannemer waarin staat wat de aannemer voor je gaat bouwen. Meestal refereert een aannemingsovereenkomst naar de aannemingsofferte. Het belangrijkste om te weten is dat het erg veel tijd kost voor een aannemer om een offerte te maken. De aannemer moet informatie van zijn leveranciers ophalen en die moeten ook gaan rekenen. Geef de aannemer minimaal zes weken om een offerte te maken en geef aan dat je direct een getekende aannemingsovereenkomst verwacht.
Lees ook: Zelf een huis bouwen: het kiezen van de aannemer
5. Afronden
Als het goed is heb je nu de volgende documenten gekregen:
- Omgevingsvergunning.
- Aannemingsovereenkomst inclusief aannemingsofferte.
- Andere voorwaardelijke documenten die de bank vraagt, zoals een werkgeversverklaring en bewijs van eigen vermogen.
Je stuurt het complete pakket aan informatie naar de bank (of de hypotheekadviseur). Deze zal de documenten beoordelen en, als alles goedgekeurd is, toestemming geven om naar de notaris te gaan voor de overdracht van de bouwgrond.
Bij de notaris zul je eerst de hypotheekovereenkomst tekenen. De bank machtigt de notaris om de hypotheekovereenkomst voor de bank te tekenen. Daarna zul je de koop overeenkomst bekrachtigen en is de grond overgedragen. De hypotheek is rond en je kunt eindelijk beginnen met het bouwen van je huis.
Conclusie
Wat moet je allemaal doen als je de hypotheek moet regelen als je zelf een huis gaat bouwen? Samengevat heb je een ontwerp nodig voor een omgevingsvergunning. Dit ontwerp heb je ook nodig om een aannemer een offerte te laten maken, die nodig is voor een aannemingsovereenkomst. De bank vraagt een aannemingsovereenkomst en een omgevingsvergunning, voordat ze je financiering bevestigen.
Het hele proces, van voorlopig koopcontract tot overdracht bij de notaris, heeft ons bijna negen maanden gekost. In het overzicht hieronder kun je zien hoeveel tijd elke stap ons gekost heeft. Je geduld zal op de proef gesteld worden. En dat zal zeker niet de laatste keer zijn als je ervoor kiest een eigen huis te bouwen.
Daarnaast zul je door de kosten van belastingen, de omgevingsvergunning, en de architect een flinke spaarpot moeten hebben. Deze uitdaging kun je uiteraard ook met je hypotheek adviseur bespreken. Wie weet zijn hier wel creatieve oplossingen voor.
Wil je meer weten over het zelf bouwen van een huis en de hypotheek? Dan wil je deze blogs waarschijnlijk ook lezen:
- Zelf een huis bouwen: waar begin je?
- Zelf een huis bouwen: de architect en het ontwerp
- Zelf een huis bouwen: het kiezen van de aannemer
Wil jij op de hoogte blijven? Abonneer je dan op de nieuwsbrief.
