Wij zijn zelf een huis aan het bouwen. Hiervoor hebben we uiteraard ook een aannemer nodig. Het kiezen van een aannemer bij nieuwbouw kan erg verwarrend zijn, zeker als je dit voor de eerste keer moet doen. De offertes zijn erg gedetailleerd en lastig te vergelijken. Overhaast je keuze dus niet en neem de tijd om alles te begrijpen. Wij hebben het geluk gehad dat een ervaren familielid ons hierbij heeft geholpen. Hij heeft de tijd genomen het proces en de offertes in detail uit te pluizen, en ons de verschillen uit te leggen. Deze uitgebreide hulp en onze eigen ervaringen geven we graag door, want het zoeken naar een aannemer is al lastig genoeg als je zelf een nieuwbouw huis gaat bouwen !
Stap 1: Maak een voorselectie
Als je zelf een huis gaat bouwen, gaat het vaak om erg grote bedragen. Als er onverhoopt iets met de aannemer gebeurt (bijvoorbeeld een faillissement), wil je er natuurlijk voor zorgen dat je niet met een half afgebouwd huis komt te zitten. De serieuze aannemers zijn over het algemeen aangesloten bij BouwGarant. BouwGarant biedt verschillende voordelen, bijvoorbeeld op het gebied van kwaliteit. Daarnaast is er een extra garantie die het faillissement van de aannemer afdekt. Wij hebben heel bewust voor een BouwGarant aannemer gekozen, maar hebben geen extra garantie gekocht. Het faillissementsrisico hebben we proberen af te vangen in de betalingsregeling. Hierover later meer.
Een aannemer werkt over het algemeen lokaal, zeker als het om een nieuwbouw in eigen beheer gaat. Grotere aannemers(bijvoorbeeld BAM) bouwen wel woningen, maar doen dit vooral in grotere projecten. Kies je voor een lokale aannemer als je zelf een nieuwbouw huis gaat bouwen, probeer dan ook lokale ervaringen te vinden. Vraag mensen waarvan je weet dat ze ook zelf een nieuwbouw huis gebouwd hebben bijvoorbeeld naar hun ervaringen met hun aannemer. Probeer vervolgens een voorselectie van ongeveer vier aannemers te maken. Hiervan ga je er uiteindelijk drie vragen een offerte te maken, de laatste houdt je achter de hand.
Stap 2: Stel een informatiepakketje samen en stuur dit op naar de aannemers
Nadat je de voorselectie hebt gemaakt, is het belangrijk een klein informatiepakketje samen te stellen. Als je op zoek bent naar een aannemer, wil je immers de verschillende offertes kunnen vergelijken. En dat niet alleen op de prijs, maar ook op de inhoud. Hiervoor is het belangrijk dat de aannemers dezelfde informatie hebben. Het informatiepakketje bevat een (formele) brief waarin je de aannemer verzoekt een offerte te maken, het ontwerp van de architect, een overzicht van additionele eisen en een overzicht van stelposten.
Het doel van de aanbestedingsbrief is de aannemer te vragen een vrijblijvende offerte te maken. Het is belangrijk de randvoorwaarden hiervoor transparant te maken. De aanbestedingsbrief bevat een verwijzing naar de formele naam van de kavel, het adres, en enkele bijlagen. De bijlagen worden opgesteld door andere partijen, bijvoorbeeld de architect. Met de technische eisen kun je nog extra eisen bij de aannemer neerleggen, die de architect niet gespecificeerd heeft. Daarnaast kun je hierin ook stelposten definiëren. Dit maakt het gemakkelijker om de verschillende offertes later te vergelijken. Om je te inspireren heb ik een voorbeeld aanbestedingsbrief (inclusief bijlage met technische eisen) opgesteld.
Het loont zich om het informatiepakketje persoonlijk af te geven en je plannen kort toe te lichten. Het is verstandig hiervoor eerst een afspraak te maken. Aannemers zijn altijd onderweg en het is dus sneller de telefoon te pakken, in plaats van een e-mail te schrijven. Door het informatiepakketje persoonlijk af te geven, toon je aan dat je serieuze interesse hebt. Daarnaast weet je zeker dat de aannemer het informatiepakketje ook ontvangen heeft. Licht ook mondeling toe dat je drie aannemers gekozen hebt voor het maken van een offerte. De aannemer zal deze transparantie op prijs stellen. Voor het gemak zou je het complete pakketje inclusief de brief, ook nog via bijvoorbeeld WeTransfer kunnen versturen.
Lees ook: Zelf een huis bouwen: de architect en het ontwerp
Stap 3: De eerste ronde met offertes: de vergelijking
Nadat je het informatiepakketje hebt afgegeven, gaan de aannemers rekenen en zullen ze binnen 6 weken met de offertes komen. Geef ze ook zeker die tijd, want zij moeten veelal schakelen met onderaannemers.
Het ontvangen van offertes
De eerste offertes maken het mogelijk de aannemers op prijs en concept te vergelijken. Geef de aannemers de kans de offerte toe te lichten, onafhankelijk van de prijs. Hierdoor krijg je een beter gevoel bij de aannemer als persoon en kun je de offerte conceptueel doorspreken.
Validatie (1)
Iedere aannemer heeft zijn eigen manier van werken. Er zitten verschillen in de manier waarop ze het huis zullen bouwen. Zodra je de offertes ontvangen hebt, ga je ze in detail analyseren. Controleer, punt voor punt, of de aannemer al je wensen verwerkt heeft.
Daarnaast ga je de prijs vergelijken. Zo zullen alle offertes een categorie voor ruwbouwtimmerwerk en het dak hebben, maar de inhoud kan verschillen. Breng deze verschillen in kaart zodat je een idee hebt waar het prijsverschil vandaan komt. Als je de terminologie op de offerte niet snapt, vraag de aannemer dan dit verder toe te lichten of vraag of de architect hierbij kan helpen.
Je selecteert één aannemer om mee verder te gaan. Deze aannemer hoeft niet te weten dat hij de voorkeur heeft. Je hoeft de andere aannemers ook nog niet af te zeggen. Selecteer bij het zoeken naar een aannemer niet alleen op prijs. De aannemer die het beste naar je wensen heeft geluisterd, en hier misschien wel creatieve oplossingen voor heeft bedacht, mag best iets duurder zijn. Je moet ook een goed gevoel hebben (“klik”) bij de aannemer zelf, en vertrouwen op zijn kennis en ervaring.
Stap 4: De tweede ronde: het juiste aanbod
In de tweede ronde wil je één offerte hebben die voor 98% overeenkomt met je eisen. Het is belangrijk dat alle eisen ook op papier staan. Deze tweede offerte moet een basis vormen voor de aannemingsovereenkomst.
Validatie (2)
Valideer of de aannemer al je wensen heeft verwerkt. Je moet volledig achter de inhoud van deze offerte staan en begrijpen wat er staat. Neem de tijd om deze offerte met meerdere mensen door te spreken. Maak aantekeningen van eventuele wensen die je nog hebt. Deze kun je verwerken in de aannemingsovereenkomst.
Stap 5: De aannemingsovereenkomst opstellen
Is de offerte helemaal naar wens? Dan kun je de aannemingsovereenkomst opstellen. Het is verstandig zelf deze op te stellen. Dit geeft je controle over de details van de overeenkomst met de aannemer. Deze moet uiteraard wel realistisch zijn opgesteld. Anders heb je kans dat de aannemer dit niet accepteert. Ook voor de aannemingsovereenkomst heb ik een voorbeeld opgesteld ter inspiratie.
Prijs
Je kunt zelf een opdrachtprijs voorstellen op basis van de laatste offerte. Je voegt hier je laatste wensen aan toe. Sommige wensen kun je proberen in de onderhandeling mee te nemen. Voor andere wensen zul je wat water bij de wijn moeten doen. Je wilt namelijk niet dat de aannemer op de verkeerde dingen gaat besparen, om toch zijn marge te kunnen maken. Uiteraard kun je ook proberen een éénmalige korting op te nemen door het bedrag naar beneden af te ronden. Zelfs als aannemers het druk hebben is het mogelijk 0.5% korting te krijgen.
Factureringsplanning
Naast de totaalprijs wil je ook controle hebben over het moment dat de aannemer zijn factuur mag sturen. Je wilt namelijk het werk kunnen controleren voordat je betaald. Ook is het handig de bedragen zo over de termijnen te verdelen, dat ze de waarde van hetgeen de aannemer heeft opgeleverd vertegenwoordigen. Dit kan zonder ervaren hulp een lastige puzzel zijn. Je kunt hiervoor inspiratie opdoen uit onze voorbeeld aannemingsovereenkomst.
Uitsluitingen
Je wilt ook duidelijk naar elkaar kunnen uitspreken welke werkzaamheden er niet onder de opdracht vallen. Dit kan bijvoorbeeld de bronbemaling zijn, het aanvragen van de elektriciteitsaansluiting, en de aansluiting op water en riool. Daarnaast is het belangrijk te specificeren hoe er om gegaan moet worden met meer- en/of minderwerken.
Start van het grondwerk en de opleverdatum
Je wilt de aannemer genoeg tijd geven om een kwalitatief hoogwaardig huis te bouwen. Tegelijkertijd wil je ook zo snel mogelijk in je nieuwe huis gaan wonen. Als het goed is, heb je het in een eerdere sessie al gehad over de start van het grondwerk en de opleverdatum. Neem ze ook op in de aannemingsovereenkomst. Daarnaast kun je nog datums vastleggen waarin de aannemer voortgang moet laten zien.
Stap 6: Tekenen
Print de aannemingsovereenkomst twee keer uit en neem deze mee na het laatste overleg met de aannemer. Geef de aannemer de tijd te lezen wat je verwacht en stel voor, als hij akkoord gaat met de overeenkomst, deze ter plekke (in tweevoud) te tekenen. Is de aannemingsovereenkomst rond en heb je omgevingsvergunning inmiddels ook binnen? Dan kun je je hypotheek aanvragen.
Wil jij meer weten over het zoeken naar een aannemer en het complete proces als je zelf een nieuwbouw huis gaat bouwen? Dan wil je deze blogs waarschijnlijk ook lezen:
- Zelf een huis bouwen: waar begin je?
- Zelf een huis bouwen: de architect en het ontwerp
- Zelf een huis bouwen: het regelen van de hypotheek
Wil jij op de hoogte blijven? Abonneer je dan op de nieuwsbrief.
